RevPAR, taux d'occupation, prix moyen : les indicateurs et leurs pièges

Deux chiffres circulent pour le taux d’occupation des hôtels français en 2025. L’Insee mesure 62,3 %. Les panels professionnels annoncent 66,5 %. Les deux sont exacts.

L’écart de plus de quatre points ne vient pas d’une erreur de calcul. Il vient du champ observé, c’est-à-dire de la liste des hôtels que chaque producteur interroge. Un article, un business plan ou une valorisation qui prend l’occupation chez l’un et le prix moyen chez l’autre fabrique un RevPAR qui n’existe nulle part.

Trois formules qui ne partagent pas le même dénominateur

Le taux d’occupation rapporte les chambres occupées aux chambres offertes sur la période. L’Insee écarte du dénominateur les fermetures, qu’elles soient régulières ou temporaires : une chambre d’un hôtel fermé en janvier ne compte ni au numérateur ni au dénominateur du mois de janvier.

Le prix moyen, ou ADR dans la terminologie anglo-saxonne, divise le chiffre d’affaires hébergement hors taxes par le nombre de chambres louées. Il ne dit rien des chambres vides.

Le RevPAR divise ce même chiffre d’affaires par le nombre de chambres disponibles. D’où l’égalité qui sert de raccourci partout : RevPAR = taux d’occupation × prix moyen.

Un hôtel de 40 chambres ouvert toute l’année offre 14 600 chambres sur l’exercice. À 62,3 % d’occupation et 90 € HT de prix moyen, il loue 9 096 chambres, encaisse 818 640 € d’hébergement, et son RevPAR ressort à 56,07 €. Le même hôtel fermé de novembre à mars n’ouvre que 214 jours, soit 8 560 chambres offertes. À occupation et prix moyen identiques, il encaisse 479 970 € et affiche toujours 56,07 € de RevPAR.

Rapportés aux 365 jours du calendrier, ces 479 970 € donnent 32,88 € de RevPAR. Deux valeurs, un seul hôtel. Le dénominateur décide.

C’est le premier piège, et il est purement conventionnel : un exploitant qui calcule sur ses jours d’ouverture et un investisseur qui calcule sur l’année pleine ne parlent pas du même établissement.

62,3 % ou 66,5 %, selon qui compte

L’enquête de fréquentation de l’Insee, dont les données annuelles 2025 ont été publiées le 23 juillet 2026, porte sur 14 886 établissements et 618 200 chambres. Les hôtels non classés y sont entrés en 2014, et les séries ont été rétropolées jusqu’à 2010. Le résultat : 220,2 millions de nuitées et 62,3 % d’occupation moyenne.

Les panels privés travaillent sur des adhérents, pas sur un parc. MKG Consulting relève 66,5 % d’occupation, 127,3 € de prix moyen et 84,7 € de RevPAR pour 2025. In Extenso Tourisme Culture Hôtellerie, sur son propre panel, donne 63 % d’occupation et 133 € de prix moyen pour la même année.

Trois producteurs, trois occupations, deux prix moyens séparés de près de six euros. Rien n’est faux là-dedans. Les échantillons professionnels sont plus urbains, plus chaînés, plus grands ; l’enquête publique embarque le deux-étoiles de sous-préfecture et le saisonnier de bord de mer.

L’Insee ne publie pas de prix moyen hôtelier, donc pas de RevPAR. La statistique publique donne les volumes et l’occupation, les panels donnent les prix. C’est cette répartition des rôles qui produit les hybrides.

Elle se retrouve dans le rythme de diffusion. L’Insee sort le parc et la fréquentation annuels en juillet, un point trimestriel dans ses Informations rapides, et maintient des séries mensuelles de taux d’occupation descendant jusqu’au département : Paris, l’Île-de-France, le Var, le Lot ont chacune la leur. Les panels professionnels publient au mois, sur leur périmètre d’adhérents, et donnent les prix que la statistique publique ne collecte pas.

Le RevPAR ne dit pas d’où il vient

Deux hôtels affichent 60 € de RevPAR. Le premier remplit à 80 % à 75 € la chambre, le second à 50 % à 120 €. Même indicateur, même chiffre d’affaires hébergement par chambre disponible.

Ce n’est pas la même exploitation. Le ménage, le petit-déjeuner, la blanchisserie et l’accueil suivent le nombre de chambres occupées. À 80 % d’occupation, ces charges sont mobilisées sur 60 % de nuitées de plus qu’à 50 %. Le RevPAR ne le voit pas.

La comparaison entre catégories est le second angle mort. Sur le panel In Extenso, le milieu de gamme et le haut de gamme ont exactement la même occupation en 2025.

Source : In Extenso TCH, bilan 2025.

Le RevPAR du luxe vaut 2,7 fois celui du milieu de gamme à occupation strictement égale. L’écart tient entièrement au prix.

Les données publiques racontent la même chose autrement. Le classement en étoiles ne trie pas les hôtels par leur capacité à se remplir : en 2025, l’Insee mesure 68,1 % d’occupation pour les quatre-étoiles et 66,8 % pour les cinq-étoiles.

L’appartenance à une chaîne pèse davantage que les étoiles sur le remplissage : 64,4 % pour les hôtels de chaîne contre 60,2 % pour les indépendants, ces derniers réalisant pourtant plus de nuitées au total (111,0 millions contre 109,2 millions).

Ce que le RevPAR laisse hors du cadre

Le RevPAR s’arrête à l’hébergement. Deux indicateurs élargissent le cadre, et ils font partie du même référentiel comptable.

Le TRevPAR rapporte le chiffre d’affaires total aux chambres disponibles : restauration, bar, séminaires, spa, parking. Pour un hôtel-restaurant, c’est la seule mesure qui reflète l’établissement. Le GOPPAR descend un cran plus bas et rapporte le résultat brut d’exploitation aux chambres disponibles. C’est celui que regardent les investisseurs, parce qu’il intègre les charges.

Le référentiel de fond est l’USALI, l’Uniform System of Accounts for the Lodging Industry, dont la douzième édition révisée a été publiée en février 2025 par la HFTP. Il normalise la construction du compte de résultat hôtelier et rend les GOPPAR comparables d’un établissement à l’autre.

L’écart entre les deux étages est mesurable. Les comptes 2023 des hôtels et hébergements similaires, publiés par l’Insee le 18 septembre 2025, donnent 14,0 % d’excédent brut d’exploitation rapporté au chiffre d’affaires, mais 8,3 % d’amortissements et 11,6 % de charges financières. Un hôtel très endetté et un hôtel amorti peuvent afficher le même RevPAR, le même TRevPAR, et des résultats nets opposés. C’est la logique de l’exploitation hôtelière : un métier de capital, où l’immobilier et sa dette pèsent autant que le remplissage.

La moyenne annuelle est un artefact de calendrier

Sur les 220,2 millions de nuitées hôtelières de 2025, le premier trimestre en a compté 42,2 millions, en baisse de 2,0 % sur un an. Un quart du calendrier, 19 % de l’activité.

Une occupation annuelle de 62,3 % ne se rencontre donc à peu près jamais dans un mois donné. Elle résulte d’étés au-dessus et d’hivers en dessous, dans des proportions qui varient d’une destination à l’autre.

Le prix moyen subit la même distorsion. Un établissement qui monte ses tarifs en haute saison voit sa moyenne annuelle tirée par les mois les plus chargés, donc par ceux où l’occupation est déjà haute. Le raccourci « occupation annuelle × prix moyen annuel » reproduit ce RevPAR à peu près, jamais exactement. Le calcul juste reste le quotient des deux agrégats de l’année.

La fermeture saisonnière, elle, disparaît de l’indicateur. L’Insee neutralise les périodes de fermeture au dénominateur, ce qui rend l’occupation d’un hôtel ouvert cinq mois comparable à celle d’un hôtel ouvert douze mois. Les chiffres d’affaires, eux, ne le sont pas.

Un RevPAR brut ne dit rien de ce qui reste

Le chiffre d’affaires hébergement qui alimente le RevPAR est celui affiché au client, avant commission de distribution. Une réservation à 120 € passée par une plateforme et une réservation à 120 € prise au téléphone entrent au même montant dans le numérateur.

La commission passe plus bas. L’article L. 311-5-1 du code du tourisme impose que le contrat entre un hôtelier et une plateforme de réservation soit un contrat de mandat : le prix payé par le client est le chiffre d’affaires de l’hôtelier, et la commission une charge d’exploitation. Deux hôtels au même RevPAR, dont l’un vend la moitié de ses nuitées par les centrales de réservation et l’autre le quart, n’ont pas le même GOPPAR. L’étude européenne de distribution hôtelière de HOTREC situe la part des réservations directes des hôtels français à 52,8 % en 2023, contre 63,0 % en 2021.

C’est pour cette raison que la profession suit le RevPAR net, obtenu après déduction des coûts de distribution. L’indicateur brut mesure la capacité à vendre. Il ne mesure pas la capacité à encaisser.